Con số hàng tồn kho bất động sản phía Nam đang tăng lên từng ngày, gây áp lực không nhỏ lên các doanh nghiệp phía Nam. Liệu đây có phải là dấu hiệu cho thấy một “bong bóng” bất động sản sắp vỡ?

Áp lực tồn kho bất động sản đè nặng lên các doanh nghiệp

Mặc dù thị trường bất động sản phía Nam đã có những tín hiệu phục hồi tích cực, áp lực tồn kho vẫn là một thách thức không nhỏ đối với nhiều doanh nghiệp. Đặc biệt, các dự án vướng mắc pháp lý hoặc thuộc phân khúc có thanh khoản thấp càng khiến tình hình trở nên khó khăn hơn.

Trong số các “ông lớn” của ngành, Tập đoàn Novaland đang đối mặt với áp lực tồn kho đáng kể. Tính đến cuối quý II, lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp này đã lên tới 142.024 tỷ đồng, chiếm gần một nửa tổng tài sản. Qua đây cho thấy, một phần lớn nguồn lực của Novaland hiện đang bị “đóng băng” trong các dự án chưa hoàn thiện.

Cùng chung tình hình, Tập đoàn Nam Long cũng ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể của hàng tồn kho trong nửa đầu năm. Theo dữ liệu cung cấp, đến cuối quý II, hàng tồn kho của Nam Long đã đạt 19.164 tỷ đồng, tăng gần 2.000 tỷ đồng so với đầu năm (17.352 tỷ đồng).

Trong cơ cấu hàng tồn kho bất động sản này, giá trị dở dang của dự án Izumi khoảng 8.700 tỷ đồng, dự án Waterpoint giai đoạn I hơn 3.800 tỷ đồng và giai đoạn II hơn 2.000 tỷ đồng, cùng với dự án Akari có giá trị hơn 2.400 tỷ đồng. Nhìn chung, với tổng tài sản là 29.731 tỷ đồng, lượng hàng tồn kho của Nam Long đã chiếm hơn 64% tổng tài sản, cho thấy tình hình tài chính của doanh nghiệp này đang chịu áp lực từ lượng hàng chưa được tiêu thụ.

Một trường hợp đáng chú ý khác là Tập đoàn Khang Điền, ghi nhận sự gia tăng đáng kể lượng hàng tồn kho lên đến 21.458 tỷ đồng, đánh dấu mức tăng so với con số 17.786 tỷ đồng vào cuối năm ngoái. Khi nhìn vào tổng tài sản của tập đoàn, 28.401 tỷ đồng vào cuối tháng 6, tỷ lệ hàng tồn kho so với tổng tài sản đã đạt gần 75%.

Sự gia tăng này chủ yếu xuất phát từ giá trị xây dựng dở dang tại Dự án Khu nhà ở phường Bình Trưng Đông, với quy mô lên tới 5,8 ha. Tại dự án này, giá trị xây dựng đã tăng hơn 1.000 tỷ đồng so với đầu năm, đạt gần 4.200 tỷ đồng. Bên cạnh đó, khu dân cư Bình Hưng 11A cũng ghi nhận sự gia tăng giá trị vượt hơn 900 tỷ đồng, tổng giá trị hiện tại lên tới hơn 1.500 tỷ đồng.

Theo báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cơ cấu hàng tồn kho bất động sản chủ yếu bao gồm các sản phẩm từ các dự án chưa hoàn thiện. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này chủ yếu là do những vướng mắc pháp lý mà các dự án đang phải đối mặt, bên cạnh đó là tình hình cung cầu không đồng đều ở một số phân khúc thị trường. Chính vì vậy đã tạo ra thách thức không nhỏ cho Tập đoàn Khang Điền trong việc tối ưu hóa hàng tồn kho và xử lý các dự án hiện có.

Ở trường hợp của Hưng Thịnh Quy Nhơn, chủ đầu tư của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng như Merryland Quy Nhơn và Grand Center Quy Nhơn tại tỉnh Bình Định, đã phải đối mặt với khoản lỗ sau thuế lên tới khoảng 199,4 tỷ đồng trong nửa đầu năm nay, một con số cao gấp 5,8 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này không chỉ vượt qua khoản lỗ 152 tỷ đồng mà công ty ghi nhận cho cả năm 2023.

Mặc dù không công bố chi tiết về giá trị hàng tồn kho, nhưng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay đang trong tình trạng trầm lắng. Các khoản nợ trái phiếu đến hạn chính là một yếu tố lớn tác động đến kết quả kinh doanh không khả quan của Hưng Thịnh Quy Nhơn.

Theo báo cáo mới nhất từ DKRA, toàn bộ phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi. Nhiều dự án buộc phải lùi lại thời gian triển khai bán hàng, dẫn đến tình trạng nguồn cung trở nên khan hiếm, đặc biệt tại khu vực phía Bắc.

Sự suy giảm đáng kể trong sức mua, cộng với sự vắng bóng của các nguồn cung mới và lượng hàng tồn kho lớn, đã tạo ra những thách thức nghiêm trọng trong thời gian qua. Tình trạng này đã đẩy phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vào một chu kỳ “ngủ đông” kéo dài, khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại về tương lai của thị trường.

Hướng đến mục tiêu giảm hàng tồn

Khi thị trường bất động sản có những dấu hiệu thuận lợi, việc tồn kho nhiều chưa chắc đã là một trở ngại. Trái lại, đối với những dự án chất lượng, đó có thể trở thành một lợi thế đáng kể. Tuy nhiên, trong thời điểm khó khăn, hàng tồn kho bất động sản lại trở thành một áp lực nặng nề cho các doanh nghiệp. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, khẳng định rằng hàng tồn kho là hiện tượng bình thường, miễn là nó nằm trong khung kế hoạch và chiến lược kinh doanh rõ ràng của mỗi doanh nghiệp.

Mối lo ngại thực sự đối với hàng tồn kho xuất hiện khi những sản phẩm đã xây dựng xong nhưng lại không nhận được sự chấp nhận từ thị trường, dẫn đến tình trạng thanh khoản thấp. Theo ông Châu, đối với những doanh nghiệp yếu kém, đặc biệt là những công ty sử dụng đòn bẩy tài chính cao, lượng hàng tồn kho lớn sẽ trở thành “núi nợ” đè nặng lên vai họ, khi thiếu tính thanh khoản, họ sẽ đối diện với nhiều khó khăn về tài chính.

Để giải quyết tình trạng này, nhiều doanh nghiệp đã tích cực đẩy nhanh tiến độ các dự án, nhằm đảm bảo bàn giao và đáp ứng đủ điều kiện mở bán trong thời gian tới. Đặc biệt, với Khang Điền, dự kiến giá trị hàng tồn kho sẽ giảm khi họ bắt đầu bàn giao các căn hộ thuộc Dự án The Privia trong quý IV/2024. Tính đến cuối quý II/2024, dự án này đã bán hết 1.043 căn hộ, mang lại doanh thu ước tính khoảng 3.350 tỷ đồng.

Theo báo cáo gần đây của SSI, Khang Điền đang đẩy mạnh triển khai nhiều dự án, trong đó Dự án The Solina tại huyện Bình Chánh với tổng diện tích lên đến 16,4 ha đã hoàn tất việc bồi thường và giải phóng mặt bằng cho toàn bộ dự án. Qua đó cho thấy nỗ lực của doanh nghiệp trong việc vượt qua những thách thức của thị trường và củng cố vị thế của mình trong lĩnh vực bất động sản.

Gần đây, Novaland đã thông báo về tiến trình bàn giao nhiều sản phẩm từ các đại dự án của mình. Tính đến hiện tại, 14 trong số 16 dự án thuộc các cụm dự án đang được triển khai của Tập đoàn vẫn tiếp tục được xây dựng, với tổng hạn mức đầu tư lên tới 12.100 tỷ đồng. Công ty đang tiến hành giải ngân theo từng giai đoạn, với tổng giá trị sản phẩm dự kiến sẽ thu về khi hoàn thiện và bàn giao cũng như khi mở bán mới vượt mức 480.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, bối cảnh này chỉ phản ánh một phần của bức tranh thị trường bất động sản. Trong khi có một số doanh nghiệp có khả năng giảm tồn kho hiệu quả, nhiều công ty khác vẫn đang gặp khó khăn với hàng tồn kho dạng bán thành phẩm. Những dự án này đã được triển khai từ nhiều năm trước nhưng vẫn chưa hoàn thiện do vướng mắc về pháp lý. Việc này hiện nằm trong tay các cơ quan có thẩm quyền, và chỉ khi các vấn đề pháp lý được giải quyết nhanh chóng, tình trạng “cục máu đông” này mới có thể được tháo gỡ, giúp thị trường trở lại nhịp độ phát triển mạnh mẽ hơn.

Nguồn: Trọng Tín – Báo Đầu Tư