Áp lực từ thị trường bất động sản đang khiến giấc mơ an cư của nhiều người dân thành phố trở nên xa vời hơn bao giờ hết. Giá chung cư TP.HCM liên tục leo thang trong thời gian qua, buộc người mua phải đối mặt với bài toán khó: tiếp tục chờ đợi một mức giá phù hợp hay chấp nhận xuống tiền ngay để tránh rủi ro giá tiếp tục tăng cao.

Đà tăng giá chung cư TP. HCM

Theo các nghiên cứu thị trường gần đây, tình hình giá cả bất động sản tại TP.HCM đang ghi nhận những biến động đáng kể, đặc biệt là trong phân khúc thứ cấp của các dự án hiện hữu. Mức tăng giá trung bình từ đầu năm đến nay đã dao động trong khoảng 10-20%, với đợt tăng mạnh nhất diễn ra ở khu vực nội thành.

Dữ liệu từ chuyên trang Batdongsan cho thấy rằng trong tám tháng đầu năm 2024, nhiều quận nội thành đã chứng kiến sự gia tăng giá chung cư TP.HCM vượt bậc. Cụ thể, quận 7 dẫn đầu với mức tăng trung bình lên tới 24%, trong khi đó quận 3 tăng 6,8%. Các quận khác như quận 4, Phú Nhuận và Bình Thạnh cũng ghi nhận các mức tăng lần lượt là 12,2%, 2,2% và 6,1%.

Điểm đáng chú ý là các dự án cao cấp đã cho thấy sự tăng trưởng mạnh mẽ về giá. Trong đó, chung cư The Panorama tại quận 7 đã tăng lên tới 26,4%, trong khi Empire Thủ Thiêm ở TP Thủ Đức ghi nhận mức tăng 12,3% so với đầu năm. Các dự án khác như Vinhome Central Park và Lumiere Riverside cũng tăng lần lượt 13% và 10,9%. Các dự án như The Opera Residence và The River Thủ Thiêm cũng có sự tăng trưởng ổn định, với mức tăng lần lượt là 17% và 8,6%.

Trong phân khúc trung cấp, một số dự án đã được bàn giao trong vòng năm năm trở lại đây cũng không kém phần sôi động. Scenic Valley tăng 13,5%, Eco Green Sài Gòn tăng 18,4%, và Saigon South Residences tăng 11,4%. Bên cạnh đó, Botanic Towers và Mizuki Park ghi nhận các mức tăng lần lượt là 6,8% và 6%. Tình hình này cho thấy rõ ràng sức hút của thị trường bất động sản tại TP.HCM đang tiếp tục gia tăng, mở ra nhiều cơ hội cho cả nhà đầu tư và người dân tìm kiếm nơi an cư.

Trong buổi giám sát gần đây của Quốc hội về tình hình quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở từ năm 2015 đến 2023, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP HCM, đã cung cấp nhiều thông tin quan trọng về sự biến động của giá cả căn hộ tại thành phố này. Theo ông, giá chung cư TP.HCM trung bình tăng từ 15-20% mỗi năm, với giá của một mét vuông căn hộ bình dân từ mức tối đa 35 triệu đồng vào năm 2015, đã vọt lên 60 triệu đồng vào cuối năm 2023.

Đánh giá tổng quát, ông Khiết cũng chia thị trường bất động sản thành ba giai đoạn chính từ năm 2015 đến 2023. Giai đoạn đầu, từ 2015 đến 2019, chứng kiến sự sôi động của thị trường với sự gia tăng giá của tất cả các phân khúc. Tuy nhiên, giai đoạn 2020-2021 lại là một thời điểm khó khăn khi thị trường bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19, dẫn đến sự chững lại hoặc giảm nhẹ giá cả. Sau giai đoạn này, thị trường bắt đầu hồi phục, nhưng tốc độ tăng giá diễn ra chậm chạp và có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc.

Trong phân khúc căn hộ, giá đã tăng liên tục trong thời gian qua, với căn hộ bình dân có giá mỗi mét vuông vào năm 2015 dao động từ 25-35 triệu đồng, và hiện tại đã tăng lên 40-60 triệu đồng. Căn hộ trung cấp ghi nhận mức tăng từ khoảng 35-50 triệu đồng mỗi mét vuông vào năm 2015 lên mức 50-70 triệu đồng vào năm 2023. Đối với căn hộ cao cấp, giá cũng từ 50 triệu đồng mỗi mét vuông tăng lên 70-100 triệu đồng.

Những khu vực trung tâm TP HCM ghi nhận giá căn hộ cao nhất, với mức giao động từ 80-200 triệu đồng mỗi mét vuông, trong khi khu vực ngoại ô có giá thấp hơn, dao động từ 30-60 triệu đồng. Đối với nhà phố, giá cũng có xu hướng tăng liên tục, mặc dù mức tăng hàng năm thấp hơn, chỉ khoảng 10-15%. Tại khu vực trung tâm, giá nhà phố vào năm 2023 dao động từ 100-200 triệu đồng mỗi mét vuông, trong khi ở ngoại ô, con số này là từ 40-80 triệu đồng.

Riêng về đất nền, thị trường có nhiều biến động hơn, với xu hướng tăng giá rõ rệt nhưng cũng gặp phải một số giai đoạn giảm sút. Cụ thể, giá đất nền khu vực trung tâm đã tăng từ 50-150 triệu đồng mỗi mét vuông vào năm 2015 lên mức 100-300 triệu đồng vào năm 2023. Trong khi đó, đất nền ven trung tâm có giá từ 20-50 triệu đồng mỗi mét vuông vào năm 2015, hiện đã đạt 40-100 triệu đồng. Khu vực phía Đông TP.HCM có tốc độ tăng giá nhanh nhất nhờ quy hoạch và phát triển hạ tầng, trong khi khu vực phía Nam và Tây có sự ổn định hơn về giá cả.

Theo báo cáo mới nhất từ Bộ Xây dựng, giá chung cư TP HCM đã chứng kiến mức tăng khoảng 6% trong quý II sau một thời gian dài giữ ổn định. Đặc biệt, các dự án chung cư đã qua sử dụng, đặc biệt ở khu vực nội thành, đang có xu hướng tăng giá mạnh mẽ.

Nguyên nhân chính dẫn đến sự “sốt” giá chung cư TP HCM được chỉ ra là do nguồn cung mới vẫn đang rất hạn chế, với số lượng dự án được mở bán không nhiều. Sự khan hiếm trong phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân đã góp phần đáng kể vào việc đẩy giá bán lên cao. Bộ Xây dựng cũng cảnh báo rằng nếu áp dụng mức giá đất cho năm 2024, chi phí tiền sử dụng đất cho các dự án sẽ tăng bình quân từ 15-20% so với mức hiện tại. Qua đó sẽ tạo áp lực lớn hơn lên giá nhà, khiến cho tình hình thị trường bất động sản ngày càng trở nên căng thẳng hơn.

Chuyên gia nói gì về hiện tượng “thổi giá” bất động sản?

Sự gia tăng không ngừng của giá chung cư, kể cả tại những dự án đã đi vào hoạt động nhiều năm, đã dấy lên những nghi vấn về hiện tượng “thổi giá” trên thị trường bất động sản.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, chia sẻ góc nhìn doanh nghiệp về vấn đề này: “Trong kinh doanh, lợi nhuận luôn là mục tiêu hàng đầu của doanh nghiệp. Khi thị trường có những biến động và cơ hội xuất hiện, việc các doanh nghiệp tận dụng để tối đa hóa lợi nhuận là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, việc “thổi giá” chỉ thực sự hiệu quả trong một thị trường khan hiếm nguồn cung. Khi nguồn cung dồi dào, hành vi này sẽ khó xảy ra.”

Đồng quan điểm, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng việc đầu cơ và “thổi giá” bất động sản là một hiện tượng khá phổ biến tại các thị trường đang phát triển như Việt Nam. Ông nhấn mạnh: “Chúng ta cần có cái nhìn khách quan và phân tích kỹ lưỡng diễn biến giá cả trên thị trường. Việc so sánh giá cả giữa các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng… sẽ giúp chúng ta nhận diện rõ hơn những dự án có dấu hiệu “thổi giá” và tìm ra nguyên nhân thực sự đằng sau đó.”

Việc giá chung cư TP.HCM biến động, thậm chí có dấu hiệu tăng nóng, là một thực tế không thể phủ nhận trên thị trường bất động sản hiện nay. Các chuyên gia nhận định, hiện tượng đầu cơ thổi giá là điều khó tránh khỏi trong quá trình vận hành của thị trường. Tuy nhiên, khi các hoạt động này diễn ra quá mức và kéo dài, gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường, các cơ quan quản lý cần có những biện pháp can thiệp kịp thời.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc tập trung vào các giải pháp mang tính ngắn hạn như thanh tra, kiểm tra, xử phạt chỉ giải quyết được phần ngọn của vấn đề. Để ổn định thị trường nhà ở một cách bền vững, cần có những giải pháp căn bản, lâu dài.

VARS đề xuất một số giải pháp như: thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông, tăng cường cung ứng nhà ở từ các khu vực ngoại ô, vùng ven. Đồng thời, đẩy mạnh công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Bên cạnh đó, việc tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án nhà ở thương mại thông qua các cơ chế, chính sách phù hợp cũng là một giải pháp quan trọng. Việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án đang gặp vướng mắc trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ góp phần tăng nguồn cung căn hộ, giúp cân bằng cung cầu và ổn định giá cả.